Projekt Beschreibung

Gebäudemanagement

Das Gebäudemanagement gehört als Teilbereich zum übergreifenderen Facilitymanagement. Dieses befasst sich mit dem Errichten und Bewirtschaften von Gebäuden mitsamt ihrer technischen Anlagen. Zum Gebäudemanagement gehören auch Hausmeisterdienste und die Installation, Überprüfung und Wartung der Elektrotechnik im Gebäude. Man untergliedert Gebäudemanagement gern in drei relevante Teilbereiche: das technische, das infrastrukturelle und das kaufmännische Gebäudemanagement. Zum infrastrukturellen Teil gehört laut DIN 32736 auch das Flächenmanagement. Hierfür buchen die Facilitymanager in der Regel Hausmeisterdienste. Das übergeordnete Facilitymanagement unterscheidet sich insofern vom Gebäudemanagement, als dass es die Immobilie über einen gesamten Lebenszyklus betrachtet. Dazu gehören die Planung des Gebäudes, seine Errichtung, seine Nutzung und seine Verwertung durch einen Verkauf oder alternativ der Abriss und die Entsorgung.

Kaufmännisches Gebäudemanagement

Gebäude müssen kaufmännisch verwaltet werden. Es gibt:

  • eine Objektbuchhaltung,
  • ein Vertragsmanagement inklusive der Überwachung vertraglicher Leistungen wie beispielsweise der Hausmeisterdienste,
  • die Kalkulation und Verwaltung von Einnahmen und Kosten, somit ein gebäudebezogenes Rechnungswesen,
  • die Betreuung von Eigentümern und Nutzern (Mietern) sowie
  • das Qualitätsmanagement.

Infrastrukturelles Gebäudemanagement

Infrastrukturell erfüllen die Flächen des Gebäudes bestimmte Aufgaben, die gemanagt werden müssen. Die Verwaltung der Dienstleistungen wie der Hausmeisterdienste, aber auch von Sicherheits-, Logistik- und Umzugsdiensten gehört dazu. Wenn das Gebäude über einen eigenen Parkplatz und/oder Fuhrpark verfügt, fallen auch das Parkplatz- und Fuhrparkmanagement in diesen Bereich. Eng verbunden bzw. als Teilbereich dem infrastrukturellen Gebäudemanagement zuzuorden ist das Flächenmanagement. Es stellt die Erfüllung von Anforderungen an die Flächen des Gebäudes sicher. Dabei gibt es verschiedene Zielstellungen. Das nutzerorientierte Flächenmanagement achtet beispielsweise im Bürogebäude auf eine optimale räumliche Verteilung und Gestaltung der Arbeitsplätze (inklusive Raum für jeden Arbeitsplatz, Lärm, Licht, Klima etc.). Ergonomische Gesichtspunkte spielen dabei immer eine Rolle. Das anlagenorientierte Flächenmanagement überwacht zum Beispiel die Grünanlagen, bewirtschaftet diese und sorgt im Winter für die Eis- und Schneefreiheit auf den Straßen und Wegen am Gebäude.

Technisches Gebäudemanagement

Mit dem Erhalt der Funktionsfähigkeit ist das technische Gebäudemanagement befasst. Es geht um die Bausubstanz, Fenster und Türen, Keller und Dachbodenflächen sowie um alle technischen Anlagen im Haus. Einzelaufgaben des technischen Gebäudemanagements sind die Betriebsführung, der Umbau und die Sanierung des Hauses, dessen Versorgung mit Strom, Gas und Wasser, der Entsorgung von Abwasser und Müll sowie um das Umweltmanagement.

Hausmeisterdienste

Die Hausmeisterdienste sind wahlweise in das technische oder infrastrukturelle Gebäudemanagement einzuordnen. In der Regel buchen die Facilitymanager einen selbstständigen Hausmeisterservice, doch sie können auch einen Hausmeister einstellen. Wer selbstständig Hausmeisterdienste anbietet, muss wissen, dass diese Tätigkeit Überschneidungen mit einem zulassungspflichtigen Handwerksberuf aufweisen kann. Das wäre etwa der Fall, wenn der Hausmeister auch die Elektrotechnik des Gebäudes reparieren möchte. Selbst wenn er es kann, muss die Arbeiten hinterher ein Elektromeister abnehmen. Von solchen Arbeiten abgesehen kann ein selbstständiger Hausmeister nach Anmeldung eines Gewerbes (§ 14 GWO) grundsätzlich problemlos alle Tätigkeiten durchführen, die unter die Hausmeisterdienste fallen. Bei der Betreuung von Immobilien nach der Beauftragung durch das Gebäudemanagement ist es seine zentrale Aufgabe, die technische Funktionsfähigkeit, Sauberkeit und Sicherheit des Gebäudes und seiner Anlagen und Einrichtungen sicherzustellen. Er kontrolliert und pflegt dementsprechend die betreute Immobilie, beurteilt Schäden und Störungen, behebt kleinere Schäden selbst und löst für größere handwerkliche Instandsetzungsarbeiten den nötigen Auftrag an einen Fachbetrieb aus. Hausmeistertätigkeiten unterscheiden sich aber grundsätzlich von Handwerkertätigkeiten. Für Letztere ist ein Eintrag bei der Handwerkskammer erforderlich. Typische Tätigkeiten der Hausmeisterdienste umfassen dennoch nicht selten Handwerkeraufgaben. Ein Bereich ist die Elektroinstallation, aber auch das Instandsetzen einer Heizung bei einer relativ geringen Störung kann dazugehören. Nun gibt es nicht wenige Handwerker mit entsprechender Qualifikation, die Hausmeisterdienste anbieten. Sie dürfen dann die Arbeiten ihres Fachgebietes durchführen, so beispielsweise die Elektroinstallation, wenn sie Elektroinstallateure bzw. -meister sind, müssen aber diese Arbeiten der Handwerkskammer anzeigen. Sollten Sie weitere Arbeiten ausführen, die eine bestimmte Qualifikation verlangen, müssen sie diese Qualifikation zunächst erwerben und dann wiederum die Arbeiten bei der HWK anzeigen. Tätigkeitsfelder der Hausmeisterdienste sind:

  • Kontrolle der Garagen, der Müllanlagen, der Gemeinschaftsräume und der Aufzugtechnik
  • Überwachung der Heizungsanlage (Funktionstüchtigkeit, ordnungsgemäße Bedienbarkeit, Entlüftung, ggfls. Wasser und Brennstoffvorrat nachfüllen)
  • Instandsetzung der Heizungsanlage (HWK-pflichtig)
  • Malerarbeiten (kann HWK-pflichtig sein)
  • Kontrolle der Elektrik, kleine Ausbesserungen (Wechseln von Glühbirnen)
  • Elektrotechnikarbeiten (HWK-pflichtig)
  • Kehr- und Mülldienst
  • Aufräum- und Entrümpelungsarbeiten
  • Winterdienst
  • Pflege der Grün- und Gartenanlagen
  • Gebäudereinigung
  • Instandsetzung von Bodenbelägen, ggfls. Neuverlegung (HWK-pflichtig)
  • Reinigung von Abflusssiphons

Was genau Handwerksberufe sind und welche Tätigkeiten die betreffende Qualifikation verlangen, ist der HWO (Handwerkerordnung) Anlage A zu entnehmen. Für einige Tätigkeiten gilt Meisterpflicht, so vor allem im Bereich der Elektrotechnik. Die Anmeldung bei der regional zuständigen Handwerkskammer ist auch dann zwingend vorgeschrieben, wenn die betreffenden Tätigkeiten im Nebengewerbe oder als Bestandteile der Hausmeisterdienste ausgeübt werden. Die HWO nennt zudem in ihrer Anlage B Tätigkeiten und zugehörige Berufe, die keine Meisterqualifikation und von Fall zu Fall auch keine Berufsausbildung verlangen, die aber dennoch bei der HWK anzuzeigen sind. Das sind zum Beispiel Malerarbeiten, der Einbau von genormten Fenstern, Türen und Regalen, der Holz- und Bautenschutz (Mauerschutz, Holzimprägnierung), das Verlegen von Teppich- und Fertigparkettböden, die Rohr- und Kanalreinigung, die Bautentrocknung sowie das Verlegen von Fliesen, Platten und Mosaiken. Selbst leichtere Maurer-, Betonbauer-, Zimmerer-, Dachdecker-, Glaser- und Klempnerarbeiten können unter die HWO Anlage B fallen.

Elektrotechnik im Gebäude

Das Gebäudemanagement ist in der Regel nicht mit der ersten Installation der Elektrotechnik im Gebäude befasst. Dieser Bereich gehört zur Errichtung der Immobilie und fällt damit in den Aufgabenbereich des Facilitymanagements. Jedoch treten im Laufe der Zeit unter Umständen Störungen der Elektrotechnik auf, um die sich das Gebäudemanagement dann kümmern muss. In der Regel werden diese Störungen durch eingesetzte Hausmeisterdienste entdeckt oder von Mietern gemeldet. Hausmeisterdienste können sie unter bestimmten fachlichen Voraussetzungen und HWK-meldepflichtig auch beheben (siehe vorheriger Abschnitt), ansonsten ist ein Elektrofachbetrieb zu beauftragen. Die moderne Elektrotechnik in Gebäuden ist vielseitiger geworden, weil sie Elemente der Smarte-Home-Technik integriert. Störungen sind daher nicht ganz so leicht zu beheben wie bei der konventionellen Technik, Hausmeisterdienste könnten schnell überfordert sein. Die Vorteile der modernen Elektrotechnik überwiegen aber. Sie integriert viele Funktionen wie etwa die automatische Heizungs- und Rollladensteuerung abhängig vom Wetter und Lichteinfall, sie ist generell bedienfreundlich und sorgt für viel mehr Komfort und Sicherheit. Ihre Wartung kann jedoch aktuelle Expertise erfordern, wenn wir etwa allein an moderne Schalter- und Steckdosenprogramme mit ihrer hohen Funktionalität denken. Auch die Beleuchtungslösungen sind inzwischen sehr ausgefeilt. Sie sind mit Bewegungsmeldern, Lichtsensoren und Dimmern gekoppelt, wodurch eine deutlich ästhetischere, aber auch wirkungsvollere Beleuchtung entsteht, die gleichzeitig sehr energieeffizient funktioniert. Bestandteile der Elektrotechnik sind schon standardmäßig Dimmer für das Licht, Temperaturregler, Infrarothandsender für die Steuerung von Lichtquellen, Jalousien und weiteren Endgeräten, Bewegungsmelder, Rauchmelder, Alarm- und Videoüberwachungsanlagen, Brandschutzanlagen und Zutrittskontrollsysteme. Die Wartung der Elektrotechnik im Gebäude kann dementsprechend aufwendig sein. Es gehören zu den Anlagen der Elektrotechnik:

  • strukturierte Kabelsysteme,
  • zuverlässige Spannungsversorgungen,
  • USV-Systeme,
  • die Gebäudeautomation,
  • intelligente Verbindungen von Gebäudesystemen und
  • diverse Sicherheitssysteme.

Regelmäßige Prüfungen der Elektrotechnik im Gebäude sind gesetzlich vorgeschrieben. Je nach Art des Gebäudes gelten hierfür bestimmte gesetzliche Grundlagen. Wenn Arbeitnehmer beschäftigt werden, gilt der § 209 Absatz 1 Nr. 1 im SGB VII i.V.m. der BetrSichV (Betriebssicherheitsverordnung). Die Prüfintervalle für die Elektrotechnik bestimmen die BGV A3 (berufsgenossenschaftliche Vorschriften) nach den TRBS (technische Regeln der Betriebssicherheit) und den Normen nach DIN VDE, die speziell für die Elektrotechnik gelten. Sicherheitsbeleuchtungen und Brandschutzanlagen sind ebenso regelmäßig zu überprüfen. Eine nicht turnusgemäß überprüfte Elektrotechnik kann dazu führen, dass der Versicherungsschutz für das Gebäude erlischt. Den sogenannten „E-Check“ bestimmt die DIN VDE 0105 näher.

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